Dai apartament în chirie? Iată cum plătești legal 7%

Dai un apartament în chirie? Din 2026, statul vede mult mai clar cine încasează chirii. Persoanele fizice care nu desfășoară activitate de întreprinzător datorează un impozit pe venit de doar 7% din valoarea lunară a contractului — o cotă redusă, cu condiția să înregistrezi contractul la Fisc în 7 zile și să plătești lunar, până la data de 25. Din ianuarie 2026, obligația se calculează automat prin sistemul e-Cerere, iar Fiscul vizează explicit și chiriile prin Booking și Airbnb. Îți explicăm cum declari legal, cât plătești, ce riști dacă nu o faci și cum eviți amenzile.

1. Cota redusă de 7%

Veniturile din chirie ale persoanelor fizice sunt reglementate de Codul fiscal. Vestea bună: pentru cei care nu desfășoară activitate de întreprinzător, impozitul pe venit este de doar 7% din valoarea lunară a contractului de locațiune.

2. Cine intră sub acest regim

Regimul de 7% se aplică persoanelor fizice care dau în posesie și/sau folosință proprietate imobiliară (locațiune, arendă, uzufruct, superficie) și care nu sunt înregistrate ca întreprinzători.

Dacă însă activitatea capătă amploare și caracter sistematic (mai multe imobile, servicii suplimentare, organizare de tip afacere), ea poate fi tratată drept activitate de întreprinzător, cu alt regim fiscal — despre asta mai jos.

3. Înregistrarea contractului: 7 zile

Înregistrarea nu este o simplă formalitate: ea creează baza legală a raportului tău cu Fiscul, îți fixează obligația la 7% (și nu la un regim mai împovărător) și te protejează în caz de litigiu cu chiriașul. Un contract înregistrat este un act pe care te poți sprijini.

4. Plata lunară până pe 25

Impozitul de 7% se achită lunar, cel târziu până la data de 25 a lunii în curs, pentru chiria aferentă acelei luni. Nu este o plată anuală „la final“, ci o obligație recurentă, lună de lună, pe durata contractului.

5. Calcul automat din 2026

Pentru contribuabil, asta înseamnă mai puțină birocrație — dar și mai puțină „invizibilitate“. Odată contractul înregistrat, sistemul urmărește singur obligația. Este cu atât mai important ca datele (sumă, perioadă) să fie corecte de la început.

6. Booking, Airbnb și chiriile online

Ideea că „închirierile pe platforme străine nu se văd“ este depășită. Fluxurile de plăți, anunțurile publice și schimbul de informații fac aceste venituri tot mai vizibile. Cine oferă cazare turistică pe termen scurt trebuie să-și clarifice din start regimul — el poate depăși simpla locațiune și poate atinge zona activității de întreprinzător.

7. Când chiria devine activitate de întreprinzător

Linia dintre chiria ocazională a unei persoane fizice și activitatea de întreprinzător este esențială. Când închiriezi un apartament „clasic“ pe termen lung, ești în regimul simplu de 7%. Când însă gestionezi mai multe imobile, oferi servicii de tip hotelier (curățenie, recepție, cazare pe zile), activitatea capătă caracter de afacere.

Semnalele care „mută“ chiria din zona simplă în zona afacerii sunt destul de clare: mai multe apartamente date în chirie în paralel, cazare pe termen scurt cu rotație rapidă a oaspeților, servicii suplimentare de tip hotelier (curățenie, lenjerie, recepție), promovare activă și continuă. Cu cât se adună mai multe dintre aceste elemente, cu atât crește probabilitatea ca activitatea să fie tratată drept economică. Diferența nu este teoretică: regimul de întreprinzător înseamnă alt mod de impozitare, evidență contabilă și, la depășirea pragurilor, chiar TVA. Cine „crește“ dintr-un apartament în mai multe ar trebui să-și reevalueze din timp statutul, nu să aștepte prima verificare.

8. Ce riști dacă nu declari

Neînregistrarea contractului și neplata impozitului te expun la:

• impozit recalculat pentru perioada nedeclarată;
• majorări de întârziere pe sumele neachitate;
• amenzi pentru nerespectarea obligațiilor fiscale;
• lipsa unui contract înregistrat pe care să te sprijini în litigiul cu chiriașul.

Fiscul desfășoară acțiuni de identificare a chiriilor nedeclarate, inclusiv vizite la agenții imobiliare. Cu un impozit de doar 7%, riscul de a fi „pe gri“ pur și simplu nu merită.

9. Pașii pentru a fi în regulă

1. Încheie un contract scris de locațiune, cu suma și perioada clare.
2. Înregistrează-l la SFS în 7 zile de la semnare.
3. Achită 7% lunar, până la data de 25.
4. Păstrează dovezile de plată și corespondența cu chiriașul.
5. Dacă activitatea crește, reevaluează regimul (întreprinzător).

10. Exemplu din practică

Situație ilustrativă. O persoană dă în chirie un apartament cu 8 000 de lei pe lună și crede că „dacă plata e în numerar, nimeni nu află“. După o acțiune de conformare, Fiscul identifică chiria nedeclarată și calculează impozitul pentru perioada respectivă, plus majorări și amendă. Dacă ar fi înregistrat contractul în 7 zile și ar fi plătit 7% lunar (560 de lei pe lună), totul ar fi fost simplu și ieftin — fără majorări și fără amendă.

Concluzia: la o cotă de 7%, declararea corectă costă mult mai puțin decât riscul. În plus, contractul înregistrat te protejează și în relația cu chiriașul.

11. Mituri despre impozitul pe chirie

• „Dacă plata e în numerar, nu trebuie declarat.“ Nu: venitul e impozabil indiferent de forma plății.
• „Închirierile pe Booking/Airbnb nu se văd.“ Fiscul le vizează explicit; trebuie declarate.
• „7% e mult.“ E o cotă redusă și finală, mult mai avantajoasă decât riscul amenzilor.
• „Pot înregistra contractul oricând.“ Nu: termenul este de 7 zile de la încheiere.
• „Plătesc o dată pe an.“ Nu: impozitul se achită lunar, până la data de 25.

12. Întrebări și răspunsuri