Cazare pe termen scurt: chirie sau afacere în 2026?

Cazarea turistică pe termen scurt prin Airbnb și Booking a devenit o afacere populară în Chișinău — dar mulți proprietari o tratează greșit, ca pe o simplă chirie. În 2026 Fiscul vizează explicit veniturile de pe aceste platforme, iar granița dintre locațiunea ocazională și activitatea de tip hotelier decide totul: ce impozit plătești, dacă îți trebuie înregistrare ca întreprinzător și ce reguli ale blocului trebuie să respecți. Îți explicăm cum se încadrează cazarea pe zile, ce obligații fiscale ai, ce riști dacă lucrezi „pe gri“ și cum eviți conflictele cu vecinii și cu administrația.

1. Chirie clasică vs cazare pe termen scurt

Prima și cea mai importantă distincție: chiria clasică pe termen lung și cazarea turistică pe termen scurt nu sunt același lucru. Când dai un apartament unei familii pe un an, oferi un imobil spre folosință. Când cazezi turiști pentru câteva nopți, cu curățenie, lenjerie și „check-in“, te apropii de o activitate de tip hotelier.

Această graniță determină restul: regimul fiscal, necesitatea înregistrării ca întreprinzător și regulile aplicabile. De aceea „doar închiriez câteva zile“ aproape niciodată nu e „doar atât“.

2. Cum se încadrează juridic

Cazarea ocazională a unei persoane fizice poate rămâne în zona locațiunii. Dar când activitatea devine sistematică și orientată spre profit (anunțuri permanente, rezervări continue, servicii adiționale), ea capătă trăsăturile unei activități economice.

3. Regimul fiscal: 7% sau afacere

Dacă rămâi în zona locațiunii ca persoană fizică fără activitate de întreprinzător, se aplică regimul de 7% din valoarea lunară a contractului, cu înregistrarea contractului la Fisc și plata lunară.

Merită subliniat de ce reîncadrarea doare atât de tare: ea nu se aplică doar de acum înainte, ci poate privi și perioada trecută, în care ai operat „ca chirie simplă“. Astfel, la impozitul recalculat se adaugă majorări de întârziere și, eventual, amenzi, iar dacă în acea perioadă ai depășit și pragul de TVA fără să te înregistrezi, apar obligații suplimentare. Practic, o activitate care ți-a adus venituri modeste poate genera o datorie fiscală disproporționată. Tocmai de aceea, dacă intenționezi să cazezi turiști în mod regulat, cel mai ieftin pas este să clarifici de la început încadrarea și să alegi forma potrivită, în loc să repari situația după prima verificare.

4. Platformele și vizibilitatea la Fisc

Anunțurile publice, fluxurile de plăți și schimbul tot mai extins de informații fac aceste venituri vizibile. Un proprietar activ pe platforme, dar „invizibil“ la Fisc, este exact profilul pe care acțiunile de conformare îl identifică.

5. Când îți trebuie înregistrare

Dacă activitatea are caracterul unei afaceri, apare nevoia de înregistrare — de exemplu ca întreprinzător individual sau altă formă potrivită. Forma aleasă determină evidența, impozitele și obligațiile de raportare.

6. Pragul de TVA și amploarea

Când veniturile cresc, intră în discuție și TVA. Înregistrarea ca plătitor de TVA devine obligatorie la depășirea plafonului legal — în Moldova, 1,2 milioane de lei venituri într-o perioadă de 12 luni consecutive. Cazarea contra plată este o prestare de servicii ale cărei venituri se iau în calcul.

7. Regulile blocului și vecinii

Cazarea pe termen scurt într-un bloc de locuințe intră adesea în conflict cu vecinii și cu regulile asociației de coproprietari. Schimbul continuu de oaspeți, zgomotul și folosirea spațiilor comune generează plângeri.

8. Contract, cauțiune, răspundere

Chiar și pentru câteva nopți, un cadru clar te protejează. Stabilește reguli scrise (condiții de cazare, cauțiune pentru eventuale pagube, politica de anulare) și clarifică răspunderea pentru daune.

9. Riscurile muncii „pe gri“

• Impozit recalculat și penalități pentru perioada nedeclarată;
• reîncadrare ca activitate de întreprinzător, cu obligații pentru trecut;
• amenzi pentru nerespectarea regulilor fiscale;
• plângeri și conflicte cu vecinii și administrația blocului;
• lipsa unui cadru care să te protejeze la pagube.

10. Exemplu din practică

Situație ilustrativă. Un proprietar cazează turiști în două apartamente din centrul Chișinăului prin platforme online, tratând totul ca pe o chirie obișnuită și fără să declare veniturile. După o acțiune de conformare, Fiscul constată caracterul sistematic al activității și o reîncadrează ca activitate de întreprinzător, cu impozite și penalități pentru perioada anterioară. În paralel, vecinii depun plângeri privind zgomotul. După intervenție, proprietarul își înregistrează corect activitatea, își clarifică regimul fiscal și pune reguli pentru oaspeți — dar cu costuri care puteau fi evitate.

Concluzia: cazarea pe termen scurt organizată nu este o simplă chirie. Clarificarea încadrării și a regimului fiscal de la început previne reîncadrări costisitoare și conflicte.

11. Mituri despre cazarea pe termen scurt

• „E doar o chirie.“ Cazarea turistică pe zile se poate încadra ca activitate de tip hotelier.
• „Platformele străine nu se văd.“ Fiscul vizează explicit veniturile din Booking și Airbnb.
• „TVA nu mă privește.“ La depășirea plafonului de 1,2 milioane lei, înregistrarea devine obligatorie.
• „Vecinii n-au ce zice.“ Regulile asociației și liniștea publică se aplică și ție.
• „N-am nevoie de contract pentru câteva nopți.“ Regulile scrise te protejează la pagube și anulări.

12. Întrebări și răspunsuri